Działalność gospodarcza w nieruchomości a pozew za kredyt we frankach

Kredytobiorcy posiadający kredyt we frankach szwajcarskich w sądzie nie mają raczej problemów by skutecznie zawartą umowę zakwestionować, sytuacja jednak nieco komplikuje się, gdy frankowicz prowadzi własną działalność gospodarczą, która zarejestrowana/prowadzona jest w nieruchomości nabytej za udzielony kredyt frankowy. Wielu kredytobiorców obawia się bowiem, że przeznaczenie nieruchomości, przynajmniej częściowo, na cele gospodarcze, pozbawia ich możliwości podważenia w sądzie zawartej umowy kredytowej, w praktyce nie jest to jednak takie zero-jedynkowe, gdyż wszystko zależy od konkretnej sytuacji.

Zgodnie z definicją zawartą w Kodeksie cywilnym, za konsumenta uważa się osobę fizyczną dokonującą z przedsiębiorcą czynności prawnej niezwiązanej bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową. Posiadanie statusu konsumenta jest o tyle istotne, że tylko konsument podlega szczególnej ochronie prawnej, m.in. tej wynikającej z klauzul abuzywnych. Postanowienia umowy zawieranej z konsumentem nieuzgodnione indywidualnie nie wiążą go, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy, są to tzw. niedozwolone postanowienia umowne, czyli właśnie klauzule abuzywne. Nieuzgodnione indywidualnie są natomiast te postanowienia umowy, na których treść konsument nie miał rzeczywistego wpływu. W szczególności odnosi się to do postanowień umowy przejętych z wzorca umowy zaproponowanego konsumentowi przez kontrahenta.

Działalność w nieruchomości przeszkodą w unieważnieniu kredytu frankowego?

Umowy kredytów frankowych są kwestionowane przede wszystkim z uwagi na zawarte w nich niedozwolone postanowienia umowne, kredytobiorcy będący konsumentami wskazują więc, że zawarte w umowie klauzule przeliczeniowe nie tylko nie podlegały negocjacji na etapie zawierania umowy, lecz zostały skonstruowane w ten sposób, że całym ryzykiem kursowym został obciążony kredytobiorca. Nie jest bowiem tajemnicą, że banki w ten właśnie sposób zabezpieczały się przed niestabilnym frankiem, a w niektórych umowach zapisy tak zostały skonstruowane, że nawet sam bank nie wie na podstawie jakich czynników i parametrów dokonuje przeliczenia kredytu i spłacanych rat, tym bardziej więc nie może o tym wiedzieć również kredytobiorca. Powoływanie się więc przez bank w sądzie na argument, że w lokalu zakupionym z udzielonego kredytu hipotecznego prowadzona jest działalność gospodarcza, ma na celu pozbawienie kredytobiorcy uprzywilejowanej pozycji płynącej ze statusu konsumenta i uniemożliwienie kwestionowania zawartej umowy z uwagi na klauzule abuzywne w niej zawarte, w praktyce jednak zarzuty ze strony banku można bardzo łatwo odrzucić.

Prowadząc jednoosobową działalność gospodarczą bardzo często jest tak, że jest ona zarejestrowana, lub nawet jest prowadzona (np. w jednym wydzielonym pomieszczeniu), w lokalu w którym jednocześnie kredytobiorca mieszka, jednak z tego powodu frankowicz nie traci statusu konsumenta. Kredyt frankowy został bowiem w takiej sytuacji zaciągnięty na zakup lokalu mieszkalnego i cel ten został spełniony, gdyż kredytobiorca rzeczywiście tam mieszka, nie zmienia więc tego okoliczność, że została w tym lokalu również zarejestrowana działalność gospodarcza, lub że jest ona tam rzeczywiście prowadzona.

Informacje o tym, że kredytobiorca prowadzi działalność gospodarczą i o tym gdzie jest ona zarejestrowana, bank z łatwością może uzyskać, gdyż Centralna Ewidencja i Informacja o Działalności Gospodarczej jest powszechnie dostępna, a tam właśnie wszystkie osoby prowadzące swoją jednoosobową działalność są zarejestrowane, twierdzenia banku obalić natomiast należy wykazując, że w lokalu, którego zakup został sfinansowany kredytem, kredytobiorca rzeczywiście mieszka. Okoliczność tą udowodnić więc można przedkładając np. zaświadczenie o zameldowaniu, jak również powołując świadków, którzy potwierdzą gdzie kredytobiorca mieszka. Wykazanie tej okoliczności z reguły nie jest więc problematyczne, gdyż raczej mało prawdopodobne jest, że sąd zgodzi się z twierdzeniami banku, który przedkładając jedynie wyciąg z Centralnej Ewidencji będzie dowodził, iż lokal został zakupiony dla celów gospodarczych, gdy mamy do czynienia np. z 70 metrowym lokalem o przeznaczeniu mieszkalnym, a kredytobiorca ma tam zarejestrowaną np. jednoosobową działalność księgową. Każdy przypadek jest oczywiście inny i inaczej może zostać oceniony przez sąd orzekający, jednak w sytuacji, gdy kredytobiorca rzeczywiście mieszka w lokalu zakupionym za kredyt frankowy, ryzyko, że sąd uzna iż kredytobiorca traci status konsumenta, gdyż zaciągając kredyt działał jako przedsiębiorca, jest niskie, więc zakładać raczej należy, że w takim przypadku kredytobiorca będzie mógł skutecznie powoływać się na klauzule abuzywne zawarte we frankowej umowie kredytowej, a więc będzie mieć spore szanse, że postępowanie z bankiem skończy się dla niego korzystnie.

Nieruchomość kupiona na działalność gospodarczą a pozew frankowy

Niestety odmiennie może zostać oceniona przez sąd sytuacja, gdy w lokalu zakupionym ze środków uzyskanych z kredytu kredytobiorca rzeczywiście nie mieszka, a rodzaj prowadzonej w nim działalności gospodarczej zamieszkiwanie to wręcz uniemożliwia. Tak będzie np. gdy kredytobiorca będzie prowadzić cukiernię lub restaurację, gdyż wówczas prowadzenie działalności wymaga większego zaplecza lokalowego i trudno sobie wyobrazić, że ktoś we własnym mieszkaniu będzie prowadzić działalność gastronomiczną. W takim więc przypadku, jeżeli kredyt został zaciągnięty na zakup lokalu niezbędnego do prowadzenia działalności gospodarczej, w procesie z bankiem taki kredytobiorca nie będzie posiadać statusu konsumenta, a więc nie będzie mógł skutecznie powoływać się na zawarte w umowie klauzule abuzywne. Jak zostało powyżej wskazane, ochrona zapewniona przepisami Kodeksu cywilnego i dotycząca niedozwolonych postanowień umownych, obejmuje tylko konsumentów, gdy więc sąd uzna, że przy zawieraniu umowy kredytobiorca działał jako przedsiębiorca, wówczas tej ochrony zostanie on pozbawiony, nie oznacza to jednak, że wszelkie roszczenia wobec banku zostają z tego powodu wyłączone.

Przedsiębiorcy trudniej unieważnić kredyt we frankach?

Owszem, kredytobiorca, który nie może w procesie z bankiem skutecznie powołać się na zawarcie w umowie klauzul abuzywnych, już od samego początku znajduje się na nieco gorszej pozycji i trudniej będzie mu zawartą umowę kredytową skutecznie podważyć, jednak nie jest to niemożliwe. W takim bowiem przypadku kredytobiorca powinien dążyć do unieważnienia umowy, np. z powodu skonstruowania umowy kredytowej niezgodnie z przepisami prawa bankowego. Generalne przepisy dotyczące nieważności stanowią bowiem, że czynność prawna sprzeczna z ustawą albo mająca na celu obejście ustawy jest nieważna, chyba że właściwy przepis przewiduje inny skutek, w szczególności ten, iż na miejsce nieważnych postanowień czynności prawnej wchodzą odpowiednie przepisy ustawy. Nieważna jest również czynność prawna sprzeczna z zasadami współżycia społecznego.

Z uwagi więc, iż brak jest odpowiednich przepisów dyspozytywnych, sprzeczne z prawem zapisy umowy nie mogą być zastąpione innymi po ich wyeliminowaniu, to wszystko powoduje zatem, że sąd powinien orzec o nieważności frankowej umowy kredytowej z powodu jej sprzeczności z przepisami prawa bankowego. Regulacje ustawy prawo bankowe stanowią bowiem jak należy definiować umowę kredytu bankowego i jakie elementy umowa powinna zawierać. Zgodnie więc z powołanymi regulacjami, przez umowę kredytu bank zobowiązuje się oddać do dyspozycji kredytobiorcy na czas oznaczony w umowie kwotę środków pieniężnych z przeznaczeniem na ustalony cel, a kredytobiorca zobowiązuje się do korzystania z niej na warunkach określonych w umowie, zwrotu kwoty wykorzystanego kredytu wraz z odsetkami w oznaczonych terminach spłaty oraz zapłaty prowizji od udzielonego kredytu.

Umowa kredytu powinna być natomiast zawarta na piśmie i określać w szczególności: strony umowy; kwotę i walutę kredytu; cel, na który kredyt został udzielony; zasady i termin spłaty kredytu; w przypadku umowy o kredyt denominowany lub indeksowany do waluty innej niż waluta polska, szczegółowe zasady określania sposobów i terminów ustalania kursu wymiany walut, na podstawie którego w szczególności wyliczana jest kwota kredytu, jego transz i rat kapitałowo-odsetkowych oraz zasad przeliczania na walutę wypłaty albo spłaty kredytu; wysokość oprocentowania kredytu i warunki jego zmiany; sposób zabezpieczenia spłaty kredytu; zakres uprawnień banku związanych z kontrolą wykorzystania i spłaty kredytu; terminy i sposób postawienia do dyspozycji kredytobiorcy środków pieniężnych; wysokość prowizji, jeżeli umowa ją przewiduje oraz warunki dokonywania zmian i rozwiązania umowy.

W przypadku frankowych umów kredytowych największy problem polega na tym, że umowy te nie zawierają szczegółowych zasady określania sposobów i terminów ustalania kursu wymiany walut, na podstawie którego wyliczana jest kwota kredytu, jego transz i rat kapitałowo-odsetkowych oraz że nie były znane kredytobiorcy zasady przeliczania na walutę wypłaty albo spłaty kredytu, z tych więc powodów umowy pozostają w sprzeczności z obowiązującymi przepisami i z tego powodu umowa kredytowa może zostać unieważniona.

Co istotne, powołana regulacja została wprowadzona do prawa bankowego w 2011 r., a więc wtedy, gdy znaczna liczba kredytów frankowych już została udzielona, a umowy zostały podpisane, dla tych wcześniej zawartych umów analogiczny obowiązek szczegółowego określenia sposobów i terminów ustalania kursu wymiany walut można jednak wywieść z innego obligatoryjnego elementu umowy kredytowej, a mianowicie z obowiązku ustalenia zasad spłaty kredytu, więc wcześniej zawarte umowy również można unieważnić.

Pozycja konsumentów w sądzie jest więc zdecydowanie bardziej uprzywilejowana w stosunku do przedsiębiorców i łatwiej jest im dochodzić swoich praw, gdyż obowiązujące przepisy ukierunkowane są właśnie na ochronę konsumenta. W przypadku spraw frankowych z bankami skutecznie mogą jednak walczyć zarówno konsumenci, jak i przedsiębiorcy, trzeba jednak umiejętnie dobrać argumenty.