Jak banki liczą zdolność kredytową w 2025? Kluczowe zmiany i jak je wykorzystać

Współczesne podejście banków do oceny zdolności kredytowej w 2025 roku stoi na fundamencie wieloletniej ewolucji metod finansowej analizy ryzyka. Zdolność kredytowa definiowana jest jako możliwość klienta do terminowej spłaty zobowiązań finansowych. W Polsce, gdzie rynek kredytowy dynamicznie się rozwija, jej właściwa ocena stanowi klucz do bezpiecznego funkcjonowania zarówno instytucji finansowych, jak i gospodarstw domowych. Banki coraz bardziej zindywidualizowały swoje algorytmy, uwzględniając nie tylko dochody i wydatki klienta, lecz także zmiany regulacyjne oraz ekonomiczne trendy. Dzięki temu proces ubiegania się o kredyt stał się bardziej przejrzysty i dostosowany do aktualnej sytuacji rynkowej.

Zdolność kredytowa jest dziś oceniana nie tylko przez pryzmat wysokości dochodów, ale także przez analizę wskaźników takich jak Debt-to-Income (DTI) czy Loan-to-Value (LTV), a także scoringu kredytowego opartego na danych Biura Informacji Kredytowej (BIK). Banki biorą pod uwagę zarówno stabilność zatrudnienia, jak i historię finansową klienta. W niniejszym artykule przyjrzymy się szczegółowo mechanizmom obliczeń stosowanym przez banki w 2025 roku oraz podpowiemy, jak wykorzystać tę wiedzę do zwiększenia swoich szans na uzyskanie korzystnego kredytu.

Kluczowe wskaźniki w ocenie zdolności kredytowej

Podstawą każdej analizy zdolności kredytowej są wskaźniki finansowe obrazujące relację pomiędzy dochodami a zobowiązaniami klienta. Najważniejszym z nich pozostaje wskaźnik DTI (Debt-to-Income), który pokazuje procentowy udział miesięcznych rat i innych zobowiązań w stosunku do miesięcznego dochodu netto. W praktyce oznacza to, że im niższy DTI, tym większa elastyczność finansowa klienta oraz wyższa akceptowalna kwota kredytu.

W Polsce progi DTI utrzymują się na poziomie około 40-50%. Przykładowo, jeśli osoba zarabia netto 15 tysięcy złotych miesięcznie, bank dopuszcza jej miesięczne raty nieprzekraczające około 7,5 tysiąca złotych. Wyjątkowo dla klientów o bardzo stabilnych dochodach i dobrej historii kredytowej niektóre banki mogą zaakceptować wyższe wartości DTI, co przekłada się na większą zdolność kredytową.

Kolejnym istotnym wskaźnikiem jest LTV (Loan-to-Value), czyli stosunek kwoty udzielonego kredytu do wartości zabezpieczenia hipotecznego. Standardowo banki w Polsce ograniczają LTV do poziomu 80%, co oznacza konieczność posiadania wkładu własnego na poziomie co najmniej 20%. W 2025 roku jednak obserwujemy pewne eksperymenty ze zwiększeniem tego limitu dla wybranych klientów o bardzo wysokim scoringu BIK oraz stabilnych dochodach.

Scoring kredytowy wykorzystywany przez Biuro Informacji Kredytowej przeszedł ostatnio istotne zmiany. Obecnie system punktowy dzieli klientów na trzy grupy: podstawową z wynikami poniżej 120 punktów wymagającą dodatkowych zabezpieczeń, standardową z wynikiem między 121 a 180 punktów umożliwiającą uzyskanie typowego finansowania oraz premium – powyżej 181 punktów – dającą dostęp do preferencyjnych warunków i wyższych limitów.

Metodologia obliczeń bankowych

Banki stosują zróżnicowane metody analizy dochodów klientów zależnie od formy zatrudnienia lub źródła przychodów. Osoby zatrudnione na umowę o pracę mogą liczyć na pełne uznanie dochodu netto przy umowach stałych oraz około 80% przy umowach czasowych. Przedsiębiorcy rozliczający się ryczałtem lub kartą podatkową mają bardziej skomplikowaną ocenę – ich przychody są przeliczane na dochód netto według stawek ryczałtowych oraz średnich wartości za okres ostatnich dwóch lat.

Dla przykładu freelancer rozliczający się ryczałtem o stawce 8% osiągający przychód na poziomie 25 tysięcy złotych może mieć uznany dochód od kilku do kilkunastu tysięcy złotych miesięcznie, co istotnie wpływa na jego zdolność kredytową. Banki również uwzględniają przychody z najmu – zwykle akceptując około 70% udokumentowanych wpływów za minimum rok trwania umowy.

Ważnym elementem kalkulacji są koszty utrzymania gospodarstwa domowego. Od początku 2025 roku obowiązuje ujednolicony system szacowania wydatków: dla jednej osoby minimalny koszt wynosi około 1800 zł miesięcznie, a każda kolejna dorosła osoba zwiększa tę kwotę o około 1200 zł. Przy dzieciach poniżej trzynastego roku życia bank dolicza średnio po 800 zł na każde dziecko. Te standardowe wydatki są odejmowane od dochodu przed obliczeniem dostępnej raty.

Aktualne trendy w 2025 roku

Obserwując rynek finansowy w Polsce w pierwszej połowie 2025 roku można zauważyć kilka ważnych tendencji wpływających na ocenę zdolności kredytowej. Liderami pod względem maksymalnej oferowanej kwoty kredytu pozostają VeloBank, ING Bank Śląski oraz Alior Bank. Przy identycznym profilu klienta różnice między ofertami mogą sięgać nawet kilkuset tysięcy złotych.

Tabela przedstawiająca przykładowe dane dla klienta zarabiającego netto 15 tysięcy złotych miesięcznie:

Zarządzanie ryzykiem uległo zaostrzeniu wskutek wdrożenia dyrektywy CRD VI oraz rekomendacji Komisji Nadzoru Finansowego. Banki muszą teraz uwzględniać wszystkie formy zobowiązań klienta – od kart płatniczych po limity odnawialne oraz przeprowadzać testy odporności portfela przy wzroście stóp procentowych o co najmniej trzy punkty procentowe dla produktów zmiennorocznych. To powoduje, że mimo stabilizacji podstawowych parametrów rynkowych maksymalne kwoty udzielanych kredytów pozostają względnie niezmienne lub rosną bardzo powoli.

Czynniki wpływające na zdolność kredytową

Kryteria oceny zdolności uwzględniają przede wszystkim stabilność zatrudnienia i regularność dochodów. Banki preferują osoby pracujące na umowę o pracę bezterminową z minimum dwuletnim stażem w obecnym miejscu pracy oraz zatrudnione w sektorach mniej narażonych na fluktuacje gospodarcze, takich jak medycyna czy edukacja.

Historia kredytowa odgrywa równie istotną rolę – nowy system scoringowy BIK dynamicznie reaguje na opóźnienia w spłatach (karane utratą nawet kilkunastu punktów miesięcznie) oraz premiuje wcześniejsze spłaty zobowiązań. Brak historii nie jest już tak dużym problemem jak dawniej i traktowany jest neutralnie przez większość instytucji finansowych.

Dodatkowo programy rządowe wpływają na poprawę zdolności części grup klientów – system dopłat celowych zastąpił wcześniejszy „Kredyt 2%”, oferując ulgę rodzinom wielodzietnym oraz gwarancje BGK dla młodych specjalistów pracujących m.in. w branży IT czy inżynierii.

Strategie poprawy zdolności kredytowej

Aby zoptymalizować swoją zdolność kredytową, warto przede wszystkim skonsolidować dotychczasowe zadłużenia i zmniejszyć wskaźnik DTI poprzez refinansowanie pożyczek i ograniczenie limitów kart płatniczych. Przeniesienie limitu karty do banku udzielającego nowego finansowania może znacznie polepszyć wynik analizy ryzyka.

Bardzo ważnym elementem budowania pozytywnej historii jest aktywne korzystanie z produktów takich jak niewielkie pożyczki ratalne czy odnawialne linie kredytowe z cyklicznym wykorzystaniem do około jednej trzeciej limitu. Regularna spłata tych zobowiązań podnosi scoring BIK i ułatwia uzyskanie korzystniejszych warunków.

Dla osób planujących wspólne ubieganie się o kredyt obowiązuje możliwość współkredytobiorstwa maksymalnie trzech osób spełniających określone warunki pokrewieństwa i zamieszkania pod jednym dachem. To rozwiązanie pozwala zwiększyć sumaryczny dochód brany pod uwagę przez bank i często decyduje o przekroczeniu progu minimalnej zdolności.

Perspektywy na przyszłość

Zgodnie z prognozami Biura Informacji Kredytowej sprzedaż nowych kredytów hipotecznych wzrośnie w 2025 roku o około 1,2%, osiągając wartość blisko 88 miliardów złotych. Mimo to eksperci wskazują na kilka wyzwań: rosnące ceny nieruchomości przewyższające tempo wzrostu płac oraz utrzymujące się stopy procentowe powyżej czterech procent mogą ograniczać możliwości wielu gospodarstw domowych.

Dodatkowo zaostrzone testy odporności stóp procentowych oraz obowiązkowe ubezpieczenia ryzyka utraty pracy stanowią nowe bariery dla potencjalnych klientów banków. Optymistyczny scenariusz zakłada jednak stabilizację inflacji oraz rynku pracy, co pozwoli stopniowo zwiększać średnią zdolność kredytową gospodarstw domowych nawet do poziomu ponad miliona trzystu tysięcy złotych dla osób zarabiających około piętnastu tysięcy netto miesięcznie już pod koniec kolejnego roku.

Zastosowanie nowoczesnych technologii analitycznych i sztucznej inteligencji pozwoli bankom precyzyjniej dobierać ofertę do indywidualnych potrzeb klientów oraz szybciej reagować na zmiany makroekonomiczne. W związku z tym świadome zarządzanie swoimi finansami oraz odpowiednia strategia budowania historii kredytowej staną się jeszcze ważniejsze niż dotąd.

Zrozumienie zasad liczenia zdolności kredytowej to fundament decyzji każdego starającego się o finansowanie inwestycji mieszkaniowej lub innego celu życiowego wymagającego wsparcia bankowego. Znajomość kluczowych wskaźników takich jak DTI czy LTV oraz bieżących zmian regulacyjnych umożliwia lepsze planowanie budżetu i świadome podejmowanie kroków prowadzących do zwiększenia swojej wiarygodności wobec instytucji finansowych.